재건축 입주권 양도소득세 셀프신고 | 양도소득세 분납신청

6월을 기점으로 가지고 있던 재건축 입주권을 매도하게 되었습니다. 입주권을 매도하면서 가장 걱정이 되었던 것은 바로 양도소득세를 어떻게 계산하고 내야 하는가였는데요. 비과세로 팔 수 있는 조건이 아니었기 때문에 여기저기 알아보고 셀프신고까지 완료해봅니다. 

 

양도소득세 셀프신고 입주권

 

재건축 입주권 양도소득세

입주권을 매도할 경우에는 대체 양도소득세를 어떻게 계산하고 내야할까 정말 많이 찾아보고 고민해보았는데요. 일단은 국세청 홈페이지에 들어가시면 모의로 계산을 할 수 있는 모의계산기가 있습니다. 

 

국세청 홈텍스 모의계산

 

이미 부동산을 매도하려는 계획이 있으시다면 무조건 세금 계산을 먼저 해보기 때문에 아마 양도세 계산을 하면서 미리 해보셨을 확률이 높지만 국세청 홈텍스에서 양도소득세를 계산해보시면 납부해야 하는 세금의 윤곽이 잡힙니다.

 

입주권 양도소득세 셀프신고

국세청 홈텍스에서 양도소득세를 계산해보았지만 모의로 계산만 해주는 것일 뿐, 실제 납부까지 도와주는 것은 아니기 때문에 다방면으로 확인이 필요합니다. 국세청에서 제공하는 모의계산기이지만 왠지 여러번 확인해야 할 것 같아(혹시라도 세금을 줄여줄 수 있을 것 같아) 네이버 지식인에도 물어보고, 아는 세무사에게도 물어보고, 마지막으로 개인적으로 아는분께 수수료를 지불해가며 계산을 다시 한번 해보았습니다. 

 

여러 사람을 거쳐 계산을 해보다 보니 입주권을 양도할 경우에는 보유기간에 따른 '장특공제'를 잘 챙기는 것이 가장 중요한 것 같더라구요. 저같은 경우에는 부동산을 구입하고 곧 관리처분인가가 나버려서 장특공제를 받을 수 있는 기간 자체가 없어 계산이 더 쉬웠던 것 같습니다. 일단 양도소득세를 셀프로 신고하기 위해서는 홈텍스에 들어가야 합니다. 

 

 

 

먼저 국세청 홈텍스에 로그인을 합니다. 홈텍스에 로그인을 할 때는 카카오톡이나 네이버 어플을 사용하시면 간편하게 간편인증으로 로그인하실 수 있습니다. 로그인 후에는 상단의 [세금신고]로 이동하여 양도소득세를 선택해줍니다. 

 

 

세금신고탭이 가장 먼저 나오고 여기서 [1개 부동산 양도 간편신고]를 클릭합니다. 신고하기 전에 이런저런 사항을 확인하고 신고하라는 안내문이 나오는데 하단의 [확인하였습니다]에 체크하신 후, 닫기를 누르시면 됩니다. 

 

 

닫기를 누르고 나면 기본정보를 입력하는 란이 나옵니다. 여기에 양도인의 기본정보를 입력합니다. 국세청은 모든 것을 알고있다는듯 양도연월이 박제되어 나옵니다. 제가 언제 양도했는지도 이미 알고있나봅니다. 

 

 

기본적인 정보를 넣어주고 하단의 [신고대상 부동산 확인하기]를 누르시면 아래와 같이 신고대상 부동산이 팝업창으로 나오게 됩니다. 역시 국세청은 이미 내가 무엇을 팔았는지를 파악하고 있습니다. 만약 여러건을 거래하셨다면 신고하고자 하는 부동산을 선택하신 후, [선택하기]를 클릭하시면 됩니다 

 

 

신고하고자 하는 부동산을 선택하셨다면 이제는 양수인의 기본정보를 입력하면 됩니다. 양수인 정보는 거래하셨던 부동산 계약서를 보고 확인하시면 됩니다. 제가 거래했던 분들은 공동명의로 진행하셨기 때문에 양수인이 2분이어서 2명 모두의 정보와 이름을 넣어주었습니다. 

 

양수인 정보까지 넣고 나면 본격적으로 소득금액세액을 계산합니다. 양도한 물건의 주소지도 기본적으로 입력이 되어있습니다. 저는 입주권이라 아직 정확한 주소는 없지만 상세주소란에 당첨된 아파트의 동호수를 넣어주었습니다. 아직 입주권이라 건물의 실체가 없기 때문에 토지면적만 넣어주고 건물면적은 넣지 않았습니다. 

 

양도일자에는 매도시 잔금일을, 취득일자에는 등기가 된 날짜를 넣어주었습니다. 부동산에 대해 잘 몰라서 여러모로 공부를 하면서 우연히 매수하게 된 물건이라 등기도 셀프등기로 진행했었네요. 

 

양도목적과 취득목적은 소유권이전, 양도원인과 취득원인은 매매로 입력하시면 됩니다.

 

 

하단의 다음을 누루시면 양도한 물건의 과세구분과 종류를 선택하라고 합니다. 저는 고가주택이나 비과세 대상이 아니어서 [과세대상]을 선택하였고, 양도물건의 종류가 입주권이기 때문에 [기타건물]에 표시를 했습니다. 

 

이제 본격적으로 양도가액 및 취득가액과 같은 금액을 넣게 되는데요. 양도한 물건을 양도한 금액은 부동산에서 쓴 계약서에 있는 그대로의 금액을 넣었습니다. 일반적으로 입주권을 거래할 경우에는 [조합원 분양가 + P]로 거래하게 되는데, 중도금을 아직 다 납부하지 않은 상태라도 금액은 일단 이렇게 넣어서 거래를 합니다. 

 

잔금을 받으면 해당일까지의 중도금(만약 연체했다면 연체이자까지)을 모두 납부하고 확인한 후 거래가 이루어지는데, 중도금을 낸 금액은 필요경비에 넣으시면 됩니다. 제가 양도한 입주권은 매매 당시 1~4차까지 중도금을 납입한 상태였고 저는 자납을 하고 있었기 때문에 1~4차 중도금을 계산하여 기타 나머지비용에 넣어주었습니다. 만약 이에 대한 납입 증빙이 필요하시다면 해당 건설사에 전화하시면 친절하게 알려주십니다(납입증명서도 떼주심).

 

 

 

필요경비로 인정되는 비용은 일반적으로 부동산 중개수수료(매도/매수), 취등록세, 법무사비용이고 중도금 납부하신 내역도 입주권을 취득하는데 들어간 비용으로 보아 필요경비에 넣습니다. 취등록세 영수증을 분실해서 어떻게 증빙해야 하고 있었는데 하단의 [취득 등록세 신고납부내역]을 누르시면 자동으로 선택할 수 있도록 되어있습니다. 

 

 

이런저런 비용을 모두 때려넣어도 사실 공제가 되는 부분이 많지는 않습니다. 다 넣고 금액을 확인하신 후 세액계산하기를 누르면 자동으로 세액이 계산됩니다. 특히 마지막까지 고민했던(조금이라도 세금을 줄일 수 있지 않을까 하여) 장기보유특별공제금액도 알아서 계산되어 나오기 때문에 고민하지 않으셔도 됩니다. 

 

앞서 언급했듯이 저는 주택을 구매하고 바로 관리처분인가가 났기 때문에 양도주택에 거주한 기간이 없어 보유기간 8%만 적용이 되었고, 양도소득 기본공제에 전자신고세액공제 2만원이 적용된 것이 끝이네요. 전자신고하는데 조금 더 해주지 싶었지만 이게 어딘가 싶어서 일단 [저장 후 이동]을 눌렀습니다. 

1,000만원 이상의 세금을 납부할 경우, 2회에 나누어 분납신청을 할 수 있기 때문에 저는 분납을 신청해보았습니다. 분납신청은 내야 하는 금액의 50%까지 가능하고 2회차는 2달 후에 납부하면 됩니다. 한번에 다 내면 속은 시원하겠지만 수수료 때문에 신용카드로 내지도 못하는데 굳이 한번에 다 내고싶지 않아 절반은 파킹통장에서 2달동안 이자를 받아보려고 합니다. 

 

신고를 다 한후에 신고서 제출목록을 확인해보시면 위와 같은 목록이 뜹니다. 신고는 했지만 아직 증빙서류는 제출하지 않았기 때문에 신고목록으로 돌아가 증빙서류를 제출합니다. 신고내역의 오른쪽 끝에 보시면 부속서류 [첨부하기] 버튼이 보입니다.

 

찾기 어려우시다면 양도소득세 신고서 접수증을 클릭하여 열어보면 하단에 [증빙서류 제출]이라는 탭이 있습니다. 여기를 클릭하신 후, 증빙서류를 넣어줍니다. 

 

증빙서류를 뭘 넣어야될지 고민이 많이 했었는데 사실 그리 넣을게 많지는 않더라구요. 제가 첨부한 부속서류는 아래와 같습니다.

 

일단 매수계약서와 매도계약서(조합원 입주권과 토지가 따로 있어 둘다 넣어줌), 취등록세 낼 때 구매했던 수입인지와 부동산중개수수료, 조합원공급계약서까지 넣어주었습니다. 굳이 스캔을 예쁘게 하지는 않았고 휴대폰 카메라로 최대한 반듯하게 찍어서 올렸네요. 가장 궁금했던것이 중도금 납입여부를 따로 증비서류로 넣어야 할까였는데, 일단은 조합원공급계약서를 넣어주고 국세청에서 전화가 오면 시행사에 전화하여 따로 떼어 보내주려고 합니다(아직 따로 연락이 오지는 않았어요).

 

부속서류까지 제출하고 나면 납부서를 출력할 수 있습니다. 납부서라고 써있는 곳의 아래 작은 프린트 아이콘을 누르면 납부서를 출력하실 수 있습니다. 거기에 써있는 전자신고번호 등을 이용하여 세금을 납부하시면 됩니다. 저는 분납신청을 했기 때문에 납부서가 2개가 출력되었고, 하나는 잘 가지고 있다가 2달 후에 납부해야 합니다. 

 

문제는 우리가 여태까지 신고하고 계산하고 납부하려는 금액은 국세인데요. 이 금액에 해당하는 지방세를 따로 내야합니다. 지방세는 국세청 홈텍스에서 처리하지 않고 위택스에서 처리하는데 하단의 신고서 제출목록에 보시면 [지방소득세] 아래 [신고이동]이라는 빨간 글씨를 누르시면 위택스로 자동으로 이동합니다. 

 

위택스로 이동한 후, 지방세를 납부해야 국세도 납부할 수 있습니다. 국세와 달리 지방세는 신용카드로 납부해도 수수료가 따로 붙지 않고 세금 금액에 따라 포인트나 마일리지 등의 혜택을 주는 신용카드도 있기 때문에 알아보시고 납부하시면 됩니다.

 

이미 국세청에서 신고를 하고 넘어왔기 때문에 기본적인 정보는 자동으로 입력이 되어있습니다. 주소나 기타 넣어야 할 개인정보를 넣어주신 후, 넘어가시면 양도소득분 신고도 끝이 납니다. 

 

신고가 완료되었으면 이제 양도소득세도 납부를 해야합니다. 위택스에서도 신고한 사항에 대하여 바로 세금을 납부할 수 있기 때문에 여기서 세금을 납부하신 후(저는 신용카드로 무이자 3개월 끊었습니다) 다시 국세청 홈텍스로 돌아와 국세를 납부하시면 됩니다. 

 

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세상 처음 해본 양도소득세 셀프신고가 이렇게 마무리되었습니다. 뭐든지 배우면서 하기에 조금 느리지만 오늘도 할 수 있는 것이 하나 더 늘었다고 생각하며 1,000만원이 넘는 금액은 분납을 신청할 수 있음에 위안을 받아봅니다. 양도세 셀프로 신청하시는 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요.