경기도 부동산 입지분석 & 과천시(장군마을, 주암지구)

경기도 아파트 평단가 순위

경기도 아파트는 현재 과천시 1등. 서울 빅4를 제외하고는 경기도에서 과천이 독보적입니다. 

경기도 자체의 멀티차트(부동산 지인 참고)를 살펴보면 2020년 ~ 2021년에 매매가가 큰 폭으로 상승하였고, 2022년에는 상승폭이 살짝 내려왔지만 여전히 유지되고 있는 느낌이네요. 

경기도 멀티차트

 

부동산을 투자할 때는 지역 전체가 새 아파트로 바뀌면서(재건축&재개발 등) 인근 지역을 역전하는 지역을 찾는 것이 중요합니다. 중간 정도의 위치를 가지고 있는 지역이 중상위권으로 넘어갈 수 있는 곳이라면 바로 이런 곳이 투자를 해야 할 지역입니다.

지역의 입지와 순위를 알면 이런 지역을 조금이나마 쉽게 찾아낼 수 있습니다. 

 

경기도 4분면 시장강도 현황(부동산 지인)

현재 경기도의 시장강도를 살펴보면 매매와 전세가 모두 높은 지역은 이천시, 평당가가 가장 높은 과천시는 매매와 전세가 모두 평균 이상의 모습을 보이고 있네요.  

 

경기도의 수요/입주(2022년 기준)

수요가 높은 순으로 정렬해보았을 때, 일단 수원시, 용인시, 고양시, 성남시, 화성시가 TOP 5로 수요가 높습니다. 다만 TOP 5 중 용인시를 제외하고는 수요물량보다 입주물량이 더 많은 상황입니다. 

수요보다 공급이 더 많은 지역보다는, 수요가 공급보다 더 많은 지역을 한번 살펴보니 꽤 되네요. 이 중, 수요는 있는데 공급은 0인 지역을 위주로 살펴보니 기흥구(용인시), 상록구(안산시), 단원구(안산시), 처인구(용인시), 수정구(성남시), 이천시, 안성시, 의왕시, 동두천시가 있습니다. 

 

교통권에 따라 나눠 봅시다!

경기도는 수도권에 해당하므로 수도권에서 봐야 할 포인트에 따라 살펴보는 것이 중요합니다. 수도권에서 주목해야 할 것은 교통망의 호재와 자체성장력(내부동력)입니다. 교통망의 호재라는 것은 주로 지하철이나 GTX노선을 말하는 것이겠죠. 이 두가지가 모두 결합되는 곳은 상승의 여력이 있는 곳입니다(ex 북의왕 엘센트로).

 

각 지역마다 함께 봐야 할 지역이 있는데 예를 들어 과천을 살펴보겠습니다. 과천은 안양, 군포, 의왕까지 범안양권으로 묶여 서로 영향을 주고받는 지역입니다. 사실 서로 영향을 받는다기 보다는 과천이 독보적 우위를 가지고 안양, 군포, 의왕에 영향을 미친다고 볼 수 있겠죠. 하지만 최근 2~3년간 의왕의 위상이 참 많이 높아졌습니다(왜 일까요?). 어째튼 평단가 기준으로 경기도의 독보적 1위는 과천시이므로 과천시를 먼저 살펴보는 것이 중요하겠습니다. 

---

과천시

 

과천시 시장강도 & 인구변화

과천은 경기도이지만 서울생활권에 속합니다. 서울로는 서초구, 경기도에서는 성남시, 의왕시, 안양시와 접하는 전원도시로 경기도 중 가장 적은 인구를 보유하고 있지만 경기도 내 평단가는 1위인 지역입니다(22년 8월 기준 5,755만원). 인구가 적어서인지 인구의 증감률이 그리 많은 편은 아닙니다. 인구증감률이 0%네요.

 

과천시에서 주목할만한 곳

과천시의 구도심(?)에는 유명한 재건축&재개발 단지들이 많이 포진해 있습니다. 일명 과자라고 불리우는 과천자이(21년 11월 입주, 2099세대)도 있고, 아직 완공되지 않은 단지들도 있습니다. 과천시 본도심에는 사실 저의 경제력으로 접근할 수 있는 단지가 없다보니 혹시 과천이면서 주목할만한 곳이 없는지 찾아봅니다.

 

장군마을

과천의 첫 재개발로 21년 11월 사업시행인가를 받았습니다. 2024년 상반기에 준공 예정이며 시공사인 현대건설이 프리미엄 브렌드인 The-H를 적용하겠다고 발표한 곳이죠. 조합에서는 내년 상반기에 관리처분인가를 받겠다는 목표를 가지고 있는 것 같습니다. 

 

과천시 홈페이지

 

지도의 위치를 살펴보면 아무리봐도 여긴 서울입니다. 양재동과 딱 붙어있어 사실상 '양재 생활권'이라고 생각해야 합니다. 양재 시민의 숲까지 도보로 약 15분, 이마트, 코스트코, 하나로마트 등이 근처에 있어 행정구역만 경기도이지 여기는 분명 강남이 분명합니다. 장군마을 거주자의 경우 학교도 '양재초등학교'로 배정을 받는다고 하니 말 다했죠. 하지만 엄연히 장군마을도 과천에 속하다보니 과천에 거주지가 있는 과천 당해의 경우(단, 돈이 많이 필요함) 노려볼만 한 좋은 곳임에 분명합니다. 

 

현재 부동산이 전국적으로 조용한 상태이기 때문인지 P는 8~9억선, 매매는 멈춰있는 상태라고 합니다(임장 한번 가봐야겠어요).

장군마을

 

주암지구(과천 3기 신도시)

장군마을과 위치가 그리 멀지는 않습니다. 다만, 신혼희망타운과 공공분양으로 채워져 있기 때문에, 투자로 접근하기에는 어려움이 있습니다. 지도상 살펴보면 역시 '양재 생활권'으로 분류해야 하지 않나 싶습니다. 

주암지구

공공분양과 신혼희망타운으로 조성되지 않았다면 많은 투자자들이 눈독을 들였을 만한 곳이라는 생각이 듭니다. 장군마을보다 조금 더 과천쪽으로 들어가 있어 입지의 차이가 있기는 하지만 '양재 생활권'임은 부인할 수 없으니까요. 

 

구도심도 살펴보자

구도심에 위치해 있는 래미안 슈르나 에코펠리스의 경우, 이미 연식이 꽤 됩니다. 2008년, 2007년식이니 이미 15년정도 되었기에 시세를 주도하는 단지라고 보기는 어렵겠네요. 현재의 리딩단지는 어디일까요? 향후 따라오는 재건축이 완공되면 판도가 바뀔 수 있겠지만 저는 과천자이라는 생각이 듭니다. 정부과천청사역(위례과천선)이 바로 앞에 생김으로서 교통까지 갖추게 된 입지의 갑이 아닌가 싶습니다. 

 

---

과천에서 1년간 일을 한 적이 있습니다. 그때는 그냥 한적하고 조용한 마을(?)이라고만 생각했는데, 알고 보니 '양재생활권'이라는 것이 가격에 미치는 영향이 어마어마한 것 같습니다. 물론 잘 나가던 정부청사가 이전하고 나서부터는 더 조용한 마을이 되었지만 입지는 여전히 부정할 수 없는 강력한 무기임에 틀림없겠죠 :)

---

[참고강의] 훨훨님의 부자지도 수도권A 를 듣고 나름대로 정리해 본 내용입니다.