벌써 30년, 재건축 한다는 1기 신도시 투자시점

최근 정부가 발표한 '국민 주거안정 실현방안'을 살펴보면 주목할 만한 부분이 있습니다. 바로 1기 신도시에 관한 내용인데요. 문서에도 나와있지만 환골탈태 수준의 재건축을 해야 한다는 필요성에 대해 정부도 주목하고 있다는 제스처를 취하고 있다는 뜻으로 비치지 않았나 합니다. 

 

올해면 입주 30년이 되는 1기 신도시는 과연 재건축이 될지, 또 이에 따른 투자는 언제가 좋을지 제 나름대로 한번 생각해보도록 하겠습니다. 

 

국민 주거안정 실현방안(22.8.16일자 발표)

 

 

 정부가 발표한 부동산 대책

지난 8월 16일 정부는 주거안정 실현방안을 발표합니다. 골자는 주거를 안정시키기 위해 양질의 주택을 좋은 위치에 공급한다는 내용입니다. 내용 중 주목해보아야 할 것은 '1기 신도시'에 대한 내용인데요. 정부는 올해로 입주한지 30년이 돼가는 1기 신도시에 대한 규제완화와 재건축 허용 등을 발표하여 1기 신도시 거주민들에게 기대감을 불러일으킵니다. 

 

1기 신도시는 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동입니다. 1990년대 초반에 아파트 단지들이 조성되면서 벌써 30년이 다 되어가기에 당연히 노후화된 시설이 많은 만큼 안전이 우려되기도, 또 낙후되어있기도 합니다. 주거 환경이 좋지 않다면 이를 개선하는 것이 가장 중요한 문제일 것 같은데요. 이는 재건축을 통해 이루어져야 하지 않을까 싶습니다. 

 

 

 대체 언제쯤 재개발 가능할까?

1기 신도시의 주거 환경을 대대적으로 개선하겠다는 발표는 있었지만 이에 대한 마스터플랜은 2024년에 발표하겠다고 발표한 정부는 이에 대해 많은 지탄을 받고 있습니다. 재건축이나 리모델링 사업의 경우 착수 후 바로 진행되는 것도 아니고, 모 장관의 말처럼 빵이 아니기 때문에 보통 장기간에 걸쳐 진행이 되어야 합니다. 따라서 마스터플랜 자체가 2024년에 발표된다고 한다면, 그 이후에 진행될 개발은 이보다 더 늦어지게 된다는 결론에 이릅니다. 

 

지금도 노후화되고 낙후된 아파트인데, 언제 완공될지도 모르게 되었으니 1기 신도시 주민들의 실망이 이해가 됩니다. 

 

 

 선결문제의 존재

물론 1기 신도시의 주거환경 개선을 위해서 먼저 해결되어야 할 문제도 있습니다. 바로 재건축이나 재개발에 필수적으로 수반되는 '용적률 완화'의 문제인데요. 용적률이란 쉽게 말하면 아파트를 같은 면적에 얼마나 높게 쌓을 수 있는가와 관련됩니다. 즉, 같은 면적의 아파트를 재건축한다면 기존의 20층에서 40층으로 높이높이 쌓는 것이 수익률이 좋겠죠?

 

보통 180% 이하의 용적률을 가져야 수익률이 높다고 판단되지만 1기 신도시에 위치한 아파트들은 용적률이 조금 높은 편입니다. 예를 들어이들 중 가장 용적률이 높은 중동 신도시의 경우 226%에 달한다고 하니 수익률이 그리 좋지는 않겠죠. 따라서 이미 용적률이 높은 1기 신도시의 경우 최대한 높은 상한선까지 적용해도 쌓을 수 있는 층수에 제한이 있을 수밖에 없습니다. 즉, 이 때문에 사업성이 떨어져 재건축을 추진할 힘을 잃게 되는 것이죠. 

 

이와 같은 문제를 간파한 듯, 정부는 용적률을 최대 300%에서 500%까지 허용할 것이라는듯한 뉘앙스를 풍겼는데, 세부적인 사항은 2024년이 되어야 확인할 수 있을 것 같습니다. 

 

 

 1기 신도시, 언제 투자하는 것이 좋을까요?

투자는 '타이밍'이라고 하는데, 이 타이밍을 정확히 잡는 것은 신의 영역입니다. 보통의 사람들은 어쩌다보니 운이 좋았다거나 하는 경우가 대부분이죠. 이번 정부의 발표(8월 16일 주거안정대책방안)를 접하고 가장 먼저 생각해보게 된 것은 '그래서 1기 신도시 언제 투자하는 것이 좋을까?'라는 것이었습니다. 

 

막상 지금 투자하자니 1기 신도시 재개발에 대한 심리가 고조되어 호가가 높게 형성되어 있을 것 같기도 하고 한편으로는 금리인상과 대출규제 등 외부요인으로 인하여 매수심리가 얼어붙어 급매를 잡기 좋은 기회라는 생각이 들기도 합니다. 다만, 개발에 대한 마스터플랜 자체가 2024년이나 되어야 나오기 때문에 그즈음에는 매수하기가 어렵지 않을까 하는 생각도 듭니다. 

 

결론적으로 만약 제가 투자를 한다면 투자의 적기는 정해진 것이 없겠지만 임장을 다녀본 후, 급매를 접하게 되면 지금 투자해놓아도 괜찮을 것 같다는 생각이 듭니다. 물론, 일반 매물보다 훨씬 많이 저렴한 금액으로 매수할 수 있는 '급급매'일수록 본인의 리스크를 줄일 수 있겠죠?

 

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누군가에게는 위기가 누군가에게는 기회가 됩니다. 하지만 기회는 늘 준비하고 있는 자의 몫이 되겠지요. 늘 공부하고 주위를 잘 살펴보시고 때가 왔을 때 현명한 선택을 하시기 바랍니다. 행운의 여신은 머리가 앞에만 있으니까요 :D

 

 

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