묵시적 갱신으로 살고있는 임차인도 계약갱신요구권 사용 가능한가요?

도입된지 2년이 지났지만 계약갱신요구권은 아직도 시장에서 참 어렵고 난해한 제도 중 하나입니다. 처음 시행되는 제도이다보니 모두가 헷갈리고 제대로 알기 어려워서 그런 것 같습니다. 이하에서는 계약갱신요구권이 무엇인지와 가장 많이 헷갈리는 포인트를 짚어보도록 하겠습니다. 

 

 

 

 

 계약갱신요구권이란?

계약갱신요구권이란 2020년 7월 주택임대차보호법 개정을 통해 도입된 제도로 주택 임대차계약기간 중 1회에 한하여 임차인에게 갱신(2년) 할 수 있는 권리를 주는 제도입니다. 즉, 전세를 살고 있다면 1회에 한하여 계약을 2년간 더 연장할 수 있는 제도라고 볼 수 있습니다. 임차인에게 계약 갱신을 요구받았다면 임대인은 특별한 사유가 없는 한 임차인의 요구대로 계약을 갱신해주어야 한답니다. 

 

이때 특별한 사유란 임대인이 직접 실거주를 한다든가 하는 것을 말합니다. 따라서 집주인이 직접 그 집에 들어가서 사는 것 같은 일을 제외하고는 임차인의 요구를 들어주어야만 하기 때문에 임차인의 입장에서는 주거를 안정시킨다는 점이 있지만, 임대인의 입장에서는 재산권을 마음대로 행사할 수 없다는 점이 단점으로 꼽힙니다. 

 

 

 언제부터 계약갱신을 요구할 수 있나요?

계약을 갱신하려면 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신권을 행사한다는 것을 이야기해야 합니다(2020년 12월 10일 이후 최초 체결 또는 직전 계약이 갱신된 계약 기준). 2020년 12월 10일 이전에 최초로 체결하거나 직전 계약이 갱신된 계약이라면 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간동안 계약 갱신을 청구할 수 있습니다. 따라서 본인의 계약이 언제 성사되었는지 확인하신 후, 2020년 12월 10일을 기점으로 갱신 가능 시점을 알아두시는 것이 중요합니다. 

 

 

 

 

 계약갱신요구권은 몇 번을 사용할 수 있나요?

원칙적으로 계약갱신요구권은 계약기간 중 1회만 사용이 가능합니다. 계약갱신요구권을 사용할 경우에는 계약기간이 2년 더 연장되게 되니, 전세의 경우 2년 전세 후 다시 2년이 연장되어 총 4년을 거주할 수 있게 됩니다. 만약 묵시적 갱신으로 인해 계약이 갱신되었다면 임차인이 명시적으로 계약갱신요구권을 사용한 것이 아니므로, 계약갱신요구권은 살아있게됩니다. 따라서 묵시적 갱신이 되었다고 하더라도 만기 도래시 1회에 한하여 또다시 계약을 갱신할 권리를 가지게 되는 것이죠. 

 

계약갱신을 요청하게 되어 계약이 성사되면 기존 임대차계약과 같은 조건이 연장되는 것으로 봅니다. 따라서 갱신되는 임대차 계약의 기간은 2년입니다. 다만, 월세와 보증금은 5% 범위 내에서 증감할 수 있습니다.

 

 

 이미 4년 이상을 거주한 임차인이라면?

이미 4년 이상을 거주한 임차인이 있을 수 있습니다. 하지만 그렇다고 하더라도 기존에 계약갱신을 명시적으로 요구한 적이 없다면 1회에 한하여 계약갱신요구권을 사용할 수 있습니다. 또한 계약갱신요구권을 사용하여 계약을 연장했다고 하더라도 반드시 2년을 채워서 거주할 필요는 없고, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있습니다. 이 경우 임대인이 계약해지를 통보받은 날로부터 3개월이 경과하면 계약은 자동으로 해지되고 임대인은 보증금을 돌려줘야 할 의무가 발생합니다. 

 

 

 

 계약갱신요구권의 행사 방법과 계약서 작성은?

사실 계약갱신요구권을 행사하는 특별한 방식은 없습니다. 구두, 전화, 문자 등등의 갱신 의사를 전달할 수 있는 방법이라면 어느 것이든 괜찮지만, 서로 간의 명확한 의사소통을 위해 계약갱신요구권을 행사했다는 구체적인 내용을 남길 수 있는 수단이 필요하겠죠. 예를 들면, 구두로 말했다고 하더라도 문자나 내용증명 등을 통해 서로간에 의사소통 한 내용을 남겨두는 것이 좋습니다. 

 

계약갱신을 행사했다면 임대차 계약서를 다시 작성해야하는지 고민하실텐데요, 결론적으로 말하자면 반드시 다시 작성해야 하는 것은 아닙니다. 다만 임대료가 변동이 되었거나 임대인과 임차인 사이에 새로이 합의된 내용이 있다면 이를 구체적으로 기재한 서류를 작성해두시는 것이 좋을 것 같습니다. 이와 같은 내용을 넣어 임대차 계약서를 새로 작성하는 것도 도움이 되겠지요. 

 

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여전히 시장에 혼란을 주고 있는 계약갱신요구권에 대해 알아보았습니다. 한편에서는 시장의 원리를 교란시키는 악법이라는 평도 있지만 한편으로는 임차인에 대한 주거의 안정을 꾀할 수 있다는 점에서는 장점이 있기도 합니다. 어떤 법이든 이면은 있는 법이니까요 :D

 

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